自立共生を目指す ブログ

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前回は
金利 4.4%の住宅ローンで
繰上返済と運用を比較しました。


今回は
金利 1.5%の住宅ローンで
比較してみます。


借入3,000万円で35年返済だと
毎月の返済額は91,855円。


初回返済 91,855円の内訳は
54,355円が元金
37,500円が利息です。


支払いの約６割が
元金に充当されます。


同じように
返済スタートから24ヶ月後に
100万円繰上返済すると


元金は同様に100万円減りますが
利息軽減はわずか63万円
期間短縮は18か月です。


100万円の繰上返済は
元利合計で163万円の支払いと
同じ効果になります。





420ヶ月で完済する予定が
402ヶ月で完済となります。


つまり100万円を運用し
31年後に163万円に増えれば
繰上返済と同じ効果です。


そのために必要な利回りは
約1.6%です。


繰上返済の効果は
借入金利と同程度の利回りで
運用する効果とほぼ同じです。


現在の住宅ローンの金利を
超える可能性のある運用商品は
たくさんあります。


このような比較をしたうえで
繰上返済派と運用派が
分かれるのは良いと思います。


ただ
専門家が繰上返済だけを
薦めているケースも多いと
感じています。


  

繰上返済の効果と
運用の効果の比較について
触れさせていただきます。


繰上返済は選択肢の一つである
ということをお伝えできれば
と思います。


金利の低下に伴い
繰上返済の効果も
大きく変化してきました。


私が1993年に住宅メーカーに
就職したとき、住宅金融公庫の
金利は4.4%でした。


3,000万円の住宅ローンを
35年返済の月払で組むと
返済額は140,125円でした。


初回返済 140,125円の内訳は
30,125円が元金
110,000円が利息です。


支払いのほとんどが
利息でした。


そこで
返済スタートから24ヶ月後に
100万円繰上返済すると


元金が100万円減り
利息軽減は306万円
期間短縮は29か月でした。


この場合
100万円の繰上返済は
元利合計で406万円の支払いと
同じ効果になります。


具体的には
25ヶ月目からの返済表の
元金だけを100万円分計算して
返済表を進めてくれます。


そこで支払う予定だった利息は
支払わなくてよくなります。


普通に返済すれば 100万円は
約7ヶ月分の支払額ですが
繰上返済すれば返済期間が
29ヶ月短縮されます。
（100万円÷140,125円≒7.13）





ここで注意ですが
29ヶ月分の支払いである
406万円は返済表の最後から
なくなります。


計算は25ヶ月目からですが
支払いがなくなるのは
30年後の部分です。


35年返済ということは
420ヶ月返済です。


420ヶ月で完済する予定が
391ヶ月で完済できる
ということです。


つまり
100万円を繰上返済ではなく
運用に充てるのであれば
30年後に406万円に増えれば
繰上返済と同じ効果です。


100万円が今すぐに
406万円にならなくても
良いのです。


そのために必要な利回りは
約4.8%です。


次回、同じ条件で
住宅ローン金利が
1.5%の場合でも確認します。